Как выбрать новостройку? ТОП 5 рекомендаций!

Какие меры предосторожности следует предпринять?

В настоящее время на отечественном рынке недвижимости вовсю орудуют мошенники

Чтобы не попасть в их сети, людям следует с большой осторожностью совершать сделки купли-продажи жилья, как в новостройках, так и в старых домах. Стоит насторожиться в том случае, когда на встречу приходят не лично собственники квартир, а их посредники

Опасность покупателя подстерегает не только в момент передачи денег продавцу, а и в момент первичного осмотра объекта недвижимости. Именно поэтому на такие встречи лучше ходить вместе с родственниками или друзьями. Также стоит насторожиться покупателям, у которых продавец просит задаток. Если в этом есть острая необходимость, то такие сделки нужно оформлять в нотариальной конторе, при свидетелях.

Процесс выбора и покупки квартиры в новостройке имеет множество «подводных камней», о которых изначально следует узнать людям, желающим улучшить свои жилищные условия. Если они боятся ошибиться и связаться с аферистами, им следует доверить эту процедуру профессионалам. Для этого нужно обратиться в риелторскую контору с хорошей репутацией и рассказать ее сотруднику обо всех пожеланиях и предпочтениях. Обычно у риелторов имеется обширная база данных, в которую включены все доступные на первичном и вторичном рынке недвижимости предложения.

Вторичка или новостройка?

Рынок вторичного жилья довольно велик, точно так же, как и рынок новостроек. Высотные дома и уютные трехэтажные домики вырастают на территории наших городов, словно грибы после дождя. Давайте поговорим о плюсах и минусах приобретения жилья в новостройке или в уже обжитом доме.

Покупка квартиры в «старом» доме

Плюсы:

1. Дом уже сдан. Вы точно знаете, что он построен на законном основании;

2. Квартиры уже с ремонтом;

3. Дом полностью заселен жильцами;

Минусы:

1. У квартиры уже есть своя история, и не факт, что хорошая. Неизвестно, кто до вас жил в этой квартире и чем вообще занимался;

2. Возможно, в квартире старые коммуникации: горячая вода плохо доходит до верхних этажей, слабый напор, текут трубы и т. д.;

3. Если дом немолод, то вас не очень-то порадует старомодная планировка: однотипные вытянутые комнаты, небольшие окна, стандартные кухни и ванные комнаты;

4. В старом доме почти всегда нет консьержа, подземной автостоянки, большой благоустроенной прилегающей территории;

5. Количество махинаций на рынке вторичного жилья довольно велико: двойные продажи, подделка документов и т. д.;

Покупка квартиры в строящемся доме

Плюсы:

1. Современные коммуникации;

2. Современные планировки и возможность лично выбрать, как будет выглядеть ваша будущая квартира;

3. Качественная собственная инфраструктура. Очень часто застройщики целых жилых комплексов предусматривают строительство детских садов, школ и спортивных площадок на территории ЖК. Подземные и гостевые автостоянки рассчитаны на то количество машин, которое никак не учитывали строители многоэтажных домов 80-х годов 20 века;

4. Квартира в строящемся доме на этапе застройки стоит намного дешевле. А после сдачи объекта некоторые квартиры могут подорожать до 50 % от первоначальной стоимости на этапе застройки.

Минусы:

1. Покупая квартиру в строящемся доме, вы изначально не становитесь владельцем квартиры, а являетесь участником долевого строительства. Только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, вы сможете оформить право собственности;

2. На рынке большое количество недобросовестных застройщиков, которые, в лучшем случае, сдадут объект с задержкой, а в худшем — не достроят, или возведут дом не на законных основаниях.

Сдавать самостоятельно или через агентство?

Когда будете оценивать потенциальный доход от квартиры, не забудьте принять во внимание тот факт, что далеко не всегда арендаторы планируют жить там долгие годы. Предстоит также неоплачиваемый простой, затраты на проведение косметического ремонта, да еще и поиски новых квартиросъемщиков

У вас есть четыре варианта действий в таком случае:

Сдать квартиру знакомым. Но тут есть много минусов. Со знакомыми неудобно заключать договор найма, высказывать претензии, повышать плату. Поэтому если вы человек очень уж тактичный и деликатный, вам такой вариант не подойдет.
Самостоятельно найти арендаторов. Если же вы будете сами искать нанимателей, то вполне можете надеяться на положительный результат. Дайте объявления на сайты по недвижимости, покажите квартиру желающим, обсудите условия аренды, заключите договор найма. Потребуется немало усилий, но вариант вполне реальный.
Обратиться в агентство недвижимости. Вы заключите эксклюзивный договор, и всю работу за вас выполнит агент. Правда, тут вам придется заплатить за услуги агентства (это примерно одна месячная плата за аренду). Помните о том, что как только квартиросъемщик покинет жилье, к услугам риелторов придется прибегнуть снова и оплачивать их тоже нужно будет каждый раз.
Заключить договор с агентством на управление квартирой. В этом случае агентство сделает все, чтобы вы получали от квартиры
доход, но не испытывали при этом никаких хлопот. Услуги риелторов
обойдутся в 10 — 15 процентов от месячной стоимости аренды.

Впрочем, вы можете воспользоваться и комплексной услугой, включающей в себя как покупку квартиры, так и дальнейшее управление ей.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке?

Стать собственником нового жилья в новом доме – очень заманчивое предложение, которое сегодня делают многие застройщики. Если правильно подойти к этому вопросу, вполне можно осуществить эту мечту и переехать в новостройку.

У этой идеи есть масса преимуществ перед покупкой вторичного жилья:

Применение современных технологий в процессе возведения здания, оснащения коммуникациями;
Интересные, удачные решения планировки;
Развитая внешняя (как правило) и внутренняя инфраструктура.

Кроме того, обойтись недвижимость в новостройке может даже дешевле, чем в случае с так называемой вторичкой, если дом еще на стадии строительства. Причем, чем более ранний этап строительства, тем меньше инвестируют его будущие собственники. Но именно перспективы вложения средств в еще недостроенное и не сданное в эксплуатацию строение пугает многих. Во-первых, есть опасения «нарваться» на мошенников. Во-вторых, могут возникнуть сомнения в эксплуатационных качествах новостройки. В-третьих, известны случаи остановки строительства по разным причинам.

Если эти моменты смущают вас, можно приобрести жилье в уже практически или полностью готовом доме. В случае, если застройщик возводит целый жилой комплекс, можно инвестировать в строительство последующего дома сразу после сдачи в эксплуатацию предыдущего. Таким образом, вы сможете убедиться, что данная компания является надежной, ознакомитесь с планировкой, эксплуатационными качествами строения.

Решив инвестировать в строительство на самых начальных его этапах, сэкономив на этом, следует проверить надежность застройщика:

Поищите информацию о нем в любых доступных источниках – интернете, СМИ. Важны данные о том, сколько лет он на рынке, сколько удачных проектов было реализовано, не было ли проблем при этом;
Постарайтесь найти отзывы о его работе от других покупателей, которые уже работали с ним;
Ознакомьтесь с их предыдущими завершенными проектами;
Нелишним будет изучить документацию компании, на основании которой она ведет свою деятельность;
Проанализируйте стоимость жилья, которую предлагает застройщик. Если она намного ниже среднего показателя по сравнению с другими компаниями, работающими в вашем городе, это повод насторожиться.

Нелишним будет обратиться к юристу, который сможет проверить добросовестность девелопера.

Определившись с застройщиком, можно начинать делать свой выбор.

В вопросе, как выбрать квартиру, советы, которые дают специалисты в случае с новостройкой, будут схожими со стандартными рекомендациями, о которых речь шла выше. Оцените ее по таким критериям:

Район;
Планировка;
Этаж;
Расположение дома и самой квартиры в нем;
Инфраструктура;
Близость важных социальных объектов;
Экология;
Транспортная развязка;
Озеленение, наличие парков, скверов, детских площадок.

Тем не менее, выбирать новую квартиру в новостройке ее будущим владельцам может быть несколько сложнее ввиду того, что, инвестируя на этапе строительства, они не видят пока своими глазами, какой она будет в готовом виде. Но ознакомление с планом, эскизами будущего жилья поможет максимально точно представить это. Настолько точно, что пока дом достраивается, вы тем временем можете выбрать кухню в будущую квартиру, продумать ее интерьер, определить назначения всех помещений и заняться другими приятными заботами будущих ее владельцев.

Watch this video on YouTube

Советы по выбору новостройки

Во-первых, в этом деле не стоит спешить. Да, конечно, продавцы квартир будут уверять обратное, всячески вас торопить, говорить о том, что только сегодня и завтра у них действует акция. Так они стимулируют продажи.

Однако вы должны четко осознавать, что после того, как вы подпишите договор и внесете деньги, если начнутся какие-либо непредвиденные обстоятельства в строительстве ЖК или не дай бог какие проблемы с документами, обратного пути без потерь уже не будет. Да, расторгнуть договор будет можно, но штрафов не избежать, и вы потеряете деньги и время. О том, как выбрать новостройку, лучше знают профессиональные инженеры, адвокаты и риэлторы. Если есть возможность, посоветуйтесь с ними. Если таковых среди Ваших знакомых нет, начнем с котлована. Ведь многие квартиры продают уже на стадии «нулевого цикла».

Для начала стоит по-максимуму ознакомиться с тем, что предлагает рынок. Сегодня в сети есть множество сайтов с удобным поиском объявлений о продаже квартир в новостройках. Например ЦИАН, Авито, Юла и другие.

После того, как вы нашли интересующие вас варианты, сохраните их в закладки и начните сравнивать и изучать их. Поинтересуйтесь компанией, которая возводит дом. Опыт строительства жилых домов должен быть не менее пяти лет. О репутации застройщика много говорят и отзывы в Интернете, на форумах и блогах. Поэтому доверять следует простым людям, а не тщательно подготовленной рекламистами информации на сайте застройщика.

Посетите офис застройщика и поинтересуйтесь проектом, результатом государственной экспертизы, правами застройщика на земельный участок, документальным обоснованием строительства многоквартирного дома.

Если Вам не покажут таких документов, не подписывайте договор. Кстати, если покупаете квартиру в строящемся доме, то это должен быть только договор о долевом участии в строительстве (ДДУ) или договор экскроу-счета.

Договоритесь о посещении строительной площадки. Придя на стройку, найдите прораба или менеджера, который ответит на все Ваши вопросы и не откажется сопроводить по территории.

Если уже построен первый этаж, то сможете оценить качество стен. В бетонных монолитах могут быть трещины, а в других проектах щели между панелями иногда оказываются достаточно большими. От приобретения квартиры в таком доме следует отказаться, потому, что никакая отделка не исправит подобных недостатков и Вас замучают холод, сквозняки и сырость.

Как выбрать квартиру в новостройке

Самый важный этап — проверка надежности застройщика. Перед сделкой необходимо обезопасить себя и собрать все возможные сведения о нем. Как давно фирма-застройщик работает на рынке, ее репутация и др.

Помимо этого, нужно запросить у застройщика документы на земельный участок, на котором строится дом (свидетельство о регистрации права, договор аренды) и разрешение на строительство.

Выбор квартиры в новостройке, прежде всего, зависит от бюджета покупателя. Самым дешевым вариантом будет покупка на этапе строительства. Он подойдет тем, кто может ждать продолжительный период времени, прежде чем его жилье будет построено и введено в эксплуатацию.

Лучше покупать жилье на завершающей стадии строительства. Так можно оградить себя от большого риска заморозки строительства.

Также стоит особое внимание уделить району, в котором планируется покупка жилья. А именно узнать о том, что раньше располагалось на месте новой застройки

Возможно, стройка многоэтажного дома происходит на том месте, где не рекомендуется расположение жилых домов (болото, пучинистый грунт, кладбище и пр.).

Покупка жилья в новостройке имеет достаточное количество положительных моментов:

Новый дом. Дом построен по новым технологиям из современных материалов.
Соседи примерно одного социального статуса.
Цена, как правило, ниже, чем на вторичном рынке.

Однако, вместе с тем имеется и ряд существенных недостатков. Например, таких как:

ремонт сразу у всех соседей;
долгий период ожидания окончания строительства;
изначально не развита инфраструктура и др.

Подбор квартиры в новостройке по параметрам

Поскольку рынок строящегося жилья достаточно велик и все больше набирает обороты, то подбор подходящего варианта квартиры конкретному покупателю может занять продолжительный период времени. Однако, интересующую информацию можно найти на:

сайтах агентств недвижимости;
специализированных сайтах по новостройкам;
сайтах застройщиков по строящимся жилым комплексам.

Такой способ подбора жилья значительно сократит время.

Посетив такие сайты, можно подобрать квартиру по определенным требованиям.

Нужно заполнить заявку с указанием параметров, которые интересуют конкретного покупателя (цена, район, количество комнат, тип дома и др.). Далее заявка обрабатывается менеджерами (риэлторами) компании и подбирается несколько подходящих вариантов для покупателя. Будущему собственнику необходимо самостоятельно выехать в район застройки для того, чтобы наглядно оценить и подходит ли он ему.

Какие бывают отделки квартир

Как правило, покупателя интересует в каком виде он получит готовую квартиру. Можно в ней жить сразу или необходимо сначала сделать ремонт. Существует несколько вариантов отделки квартир в новостройке:

Без отделки. Иначе ее называют черновой отделкой. Это минимум, который должен быть и без него нельзя сдать дом в эксплуатацию. В такой вид отделки как правило входит стяжка пола, выравнивание стен, окна, входная дверь, коммуникации, система отопления. Такая квартира, конечно, будет стоить дешевле, но в ней нельзя проживать до тех пор, пока не будет сделан ремонт.
Предчистовая отделка включат в себя все, что входит в предыдущий вид отделки, плюс межкомнатные перегородки, межкомнатные двери, стены и потолок выровнены. Этот вид отделки популярен среди жилья экономкласса.
Чистовая или «под ключ». Она включает в себя установленную сантехнику, ванну, подоконники и откосы на окнах, поклейку обоев, на полу постелен линолеум, ламинат и пр. Качество материалов зависит от класса жилья. В такую квартиру можно заселяться и жить.
Муниципальная отделка. Она включает в себя все, что входит в чистовую отделку для жилья эконом класса, то есть используются материалы самого низкого качества. Такая отделка, как правило, проводится для социального жилья по специальным программам.

Какой вариант отделки застройщик предлагает будущему владельцу и что в него входит, должно быть прописано в договоре.

При приеме квартиры от застройщика, необходимо взять с собой этот документ и все тщательно проверить на соответствие по факту.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

Очень важный момент, когда НЕ нужно торопиться – это осмотр квартиры. Лучше всего сделать фотографии, чтобы была возможность сравнивать с другими вариантами, да и так вы исключите эмоциональный фактор и манипуляции как продавцов, так и риэлторов.

Итак, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры

Кто продает квартиру

Если это семейная пара с ребенком, то следует узнать прописан ли ребенок в квартире. Если прописан, то это может осложнить процесс оформления документов, т.к. родителям нужно будет получать справки из органов опеки.
Если это родственник хозяина квартиры и продает по доверенности, то тут следует внимательно отнестись к документам. Чтобы подстраховаться сделайте титульное страхование.

Состояние квартиры

Осмотрите сантехнику, трубы отопления, батарей – это один из самых дорогих этапов ремонта.
Осмотрите стены под окнами, в углах комнат на наличие следов плесени или промерзания – это может в дальнейшем повлечь дополнительные расходы.
Если квартира сдавалась или сдается, то вам придется как минимум менять замки, а то и всю дверь – это еще одна статья дополнительных расходов.
Проверьте электропроводку, если не разбираетесь, то лучше пригласить кого-нибудь на помощь.
Посмотрите наличие счетчиков на воду и электричество – отсутствие говорит о том, что со временем их установка станет вашей головной болью, если счетчики установлены, то смотрите дату поверки.
Если есть балкон, то проверьте хотя бы визуально его надежность. Во многих старых домах на балконы опасно выходить. Или другой вариант, если балкон не застеклен, то это шум и пыль в квартире.
Остекления балкона бывает разным, если это раздвижные окна, то такой балкон не утеплить, замена обойдется достаточно дорого. При прочих равных отдавайте предпочтение с теплым остеклением. балкон с фасадным остеклением никак не переделать. Читайте какие окна выбрать.
Узнайте что остается в квартире. Большие шкафы-купе, мебель, бытовая техника – все это стоит денег, и потом придется покупать самостоятельно. Если есть несколько вариантов квартир, то лучше брать укомплектованную, так можно очень хорошо сэкономить. Пример, как удалось сэкономить 70 000 рублей при заказе кухни.

Все это повод для торга.

Кто ваши будущие соседи

Валяющиеся возле подъезда бутылки или шприцы уже говорят о многом, но отсутствие таковых не гарантия что вам не будут доставлять хлопот. Порой с виду вполне приличные люди могут вести себя намного хуже.
Если в соседних подъездах живут алкаши, бомжи, то это тоже повод задуматься. Решение каких-либо проблем в доме будет перекладываться на вас, в том числе и в финансовом плане.
Если в доме часть квартир передана под расселение (из деревень, старых домов и т.п.), то будьте готовы к тому, что у вас будет бардак, пьянки и сделать с этим ничего не удастся.

Как видите очень много нюансов которые нужно бы учесть при выборе квартиры, но не всегда это может получиться

Но соседи, наверное, один из тех пунктов, на который следует обратить особое внимание

Какая управляющая компания

чисто ли в подъезде
висит ли график уборки помещения
посмотрите платежки за ЖКУ и сравните со своими, желательно за каждую услугу
что сделано в доме по текущему ремонту
УК или ТСЖ занимается обслуживанием дома, узнайте контакты и место расположения

От качества работы зависит будет ли вам комфортно жить в выбранном месте или нет.

Преимущества новостроек

Как правило, новостройки возводятся по современным технологиям.

Также дома оснащены:

новыми коммуникациями
новыми современными лифтами, в том числе грузовыми
современными планировочными решениями (удобство, простор, большие кухни, высокие потолки и т.д)
ну и т.д.

Никто там не срал, не рыгал, не умирал и т.д.

Чистая квартира без следов предыдущих жильцов — начинаете с чисто листа.

Квартиры чистые как по документах (с юридической точки зрения), так и по энергетике/ауре

На вторичке все сложнее, я там встречал кучу подводных камней: и прописанные люди, тайные владельцы, и там квартиры под арестом, та короче куче всего может быть, с новостройками намного легче …

Уже практически все современные застройщика предоставляют такую услугу.

То есть, на этапе строительства дома покупатель может попросить застройщика сделать ему не ту планировку что у них по плану, а сделать перепланировку (это бесплатно).

И уже документы от БТИ покупатель получит под свою планировку (бесплатно).

Дело в том, что перепланировка достаточно затратная процедура (как с точки зрения финансов, так и времени), которую тут можно легко избежать и это несомненно плюс.

Бывают застройщики которые классно облагораживают придомовую территорию.

Цветы, лавочки, закрытая территория, отдельно парковые зоны, детские площадки и т.д.

Элитные застройщики вообще могут сделать место с которого можно и не выходить при желании. То есть, это как комплекс — есть все, переговорные зоны, зоны для отдыха, для спорта, аптеки, кафе, рестораны и т.д.

А бывают застройщики, которые:

вообще ничего этого не делают (никак не оформляют придомовую территорию)
возводят там возле дома, к примеру, одни парковки для автомобилей (то есть лепят колхоз и все равно им, ибо думают только о себе и своем заработке, а не людях, которым там жить)

Многие застройщики предлагают самые различные условия рассрочки.

Иногда эти условия могут быть очень выгодными для покупки жилья в новостройках.

Я встречал даже 0% до 1 года, то есть, к примеру, если людям не хватает там 5-10 тысяч долларов, они покупают квартиру в так называемую рассрочку (от застройщика) и за год зарабатывают и вносят те самые 5-10 тыс.

И при этом внимание: получают то, что хотят и при этом не переплачивают %. В целом, рассрочки бывают разные и 1% и в общем, вы поняли. В целом, рассрочки бывают разные и 1% и в общем, вы поняли

В целом, рассрочки бывают разные и 1% и в общем, вы поняли.

Может наступить момент, что вам захочется продать свою квартиру новострой.

Хоть вам может сейчас казаться — нет))) это точно не про меня, я для себя беру бла бла бла)) жизнь штука оч не предсказуемая, поэтому важно учитывать ликвидность. У новых домов она всегда намного больше — чем у вторичного рынка. У новых домов она всегда намного больше — чем у вторичного рынка

У новых домов она всегда намного больше — чем у вторичного рынка.

То есть, большинство людей хочет свежее жилье, не хотят жить в старых домах. Понимаете?

Поэтому проще будет продать (в случае чего) + еще и отлично заработать денег.

Но! Очень важно оценивать новострой комплексно, там должно быть все хорошо (инфраструктура и т.д.)

Шаг 1. Зачем покупать квартиру?

От цели покупки квартиры зависит возможность выбора сразу по нескольким параметрам. Например, для получения московской прописки можно искать жилье в новостройках НАО. Помещения для будущей сдачи в аренду вполне можно подобрать из числа апартаментов в МФК — они обойдутся дешевле аналогичной квартиры примерно на 15 %, и в них будет меньше ограничений по возможности использования. Но это не квартиры, разница значительная!

Покупка как вложение средств

Как объекты вложения средств стоит рассматривать квартиры комфорт-класса на стадии начала строительства, еще в котловане или на этапе первых этажей. Такие помещения дорожают по мере приближения срока сдачи, а покупатель имеет возможность ждать завершения строительства ЖК. Интересны квартиры и апартаменты бизнес-класса, расположенные поблизости от ТТК — их стоимость в итоге растет из-за удачного местоположения. На рынке встречаются интересные предложения, ориентированные на желающих сделать вклад в покупку жилья.

Покупка квартиры для проживания

Самый сложный выбор приходится делать тем, кто намерен купить новую квартиру для себя, использовать ее по прямому назначению. Придется учесть максимум деталей и подумать о том, в какой срок застройщик готов сдать дом — от получения РВЭ будет зависеть возможность переселиться в квартиру

Именно в таких случаях важно правильно сориентироваться в том, что вы хотите получить

Планировка, ремонт, этаж

По словам эксперта рынка недвижимости Евгения Смирнова, наиболее рентабельные для перепродажи квартиры — это однушки и студии. «Они наиболее дешевы, подходят молодым парам, одиноким людям, идеальны под сдачу на длительный срок или посуточно. Среди покупателей квартир большим спросом пользуются так называемые „евро-планировки“ с просторными кухнями-гостиными и отдельными спальнями», — рассказал Смирнов АиФ.ru.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев рекомендует выбирать квартиры для дальнейшей перепродажи без отделки. Главная цель инвестора — подешевле купить и подороже продать. А ремонт — это дополнительные деньги. «Рынок вторичной недвижимости полон объявлений о продаже квартир без отделки в построенных домах, покупатель все равно будет переделывать ремонт по своему вкусу», — поясняет он.

Но часто жилье с черновой отделкой (с разводкой электрики, труб водоснабжения и выровненными стенами) продается лучше: это не самые приятные работы, которые обычно растягиваются на долгое время. Поэтому, если застройщик за символическую плату предлагает услугу по тому же выравниванию стен, лучше согласиться. Или заняться черновой отделкой на время продажи квартиры.

Наиболее удачные с точки зрения продажи этажи — «средние», выше третьего, до шестого-седьмого. Что касается планировки, то, по данным Лябихова, наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры с популярными планировками.

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру